会社の経営状況が悪くなり、不動産のローンを支払うことができなくなった場合、所有している不動産を売却することでローンの資金の一部を返済することができます。これを任意売却と言います。今回は、この任意売却に関して、その概要から、メリット・デメリット、具体的な流れなどについて解説します。任意売却の特徴をおさえ、いざという時にも焦らずに対応できるようにしておきましょう。
任意売却とは
まずは任意売却がどのようなものなのか、概要を確認していきましょう。
任意売却の概要
任意売却とは、売却してもローンが残ってしまうような不動産を金融機関との合意のもとで売却することです。任意売却は任売と呼ばれることもあります。一般的に、ローンの返済を行うのが難しくなった時の選択肢となります。
任意売却をすることで手元に入ってくるお金はローンの残高返済にあてることができます。結果的にローンを少なくすることができるので、その後の生活再建を図ることも十分可能です。
不動産売却を行う場合、抵当権がついていれば、売却時に債権者に借入金を全て返済した上で抵当権を解除してもらいます。一方で、任意売却の場合、売却時に全額返済できなかったとしても、抵当権の解除を債権者に承諾してもらうことになります。つまり、任意売却は不動産の売却後も借入金が残る売却方法なのです。
債務整理とは
任意売却と似たようなものに債務整理があります。債務整理は、ローンなどの借金の支払いが難しくなった時に、金融機関と交渉して、毎月の返済額を減らしてもらうことで、返済を行なっていくというものです。つまり、返済方法変えることによって生活の立て直しを図るのです。
基本的に任意売却と同じような形となっていますが、任意売却が不動産を売却することだけであるのに対して、債務整理は不動産を含めた債務削減を目指している点で別のものだと考えることができます。
任意売却と競売の違い
競売は、不動産を手放すという意味で、任意売却に近いものと捉えることができます。ただ、実際には両者の特徴は全く異なるものであり、債務者が享受できるメリットも違います。
任意売却の場合、不動産を売却した後に債務が残ります。そのほかの一般的な不動産売買と同じ手続きを踏んで行うことになります。手続きは基本的に債務者の意思や意向を汲んで行うことが可能です。そのため、明渡しのタイミングを債務者自身で決めることができるほか、売却後に残った借金の返済方法や返済額の希望が通りやすいのも特徴です。
一方の競売は、正式には「一般競争入札」と言います。これは、債務者が所有している不動産の売却を債務者本人ではなく、債権者が裁判所に申し立てを行い、申し立てが認められれば、裁判所の権限で強制的に不動産が売却されるというものです。債権者の申し立てで売却ができてしまうため、債務者の意思や意向は一切汲むことができません。
また、競売にかかる費用には遅延損害金などが加えられるので、借金がどんどん膨らむ可能性があります。さらに競売で家を買う人は室内の内覧をせずに購入するケースが少なくないため、任意売却で売るよりも売値が安くなってしまう恐れがあります。
このように、任意売却にはいくつかのメリットがありますが、競売にはほとんどないと言えます。ローンの返済が難しくなった時は、すぐに任意売却を選ぶようにしましょう。タイミングが遅いと競売にかけられる可能性が高くなります。
任意売却のメリット・デメリット
ここで改めて任意売却のメリットとデメリットを確認しておきましょう。
任意売却のメリット
任意売却のメリットとしては以下のような点が挙げられます。
- 相場に近い価格で売れる
- 任意売却だと周囲に知られない
- 持ち出し金が不要
- 残債は分割返済可
- 売却後も建物を使い続けられる可能性
それぞれについて確認していきましょう。
相場に近い価格で売れる
先述の通り、任意売却は不動産を売却した後に債務が残る以外は、一般的な不動産売却と同じです。そのため、基本的には市場での相場に近い価格で売却することができます。不動産を1円でも高く売るためには、情報を広めるための販売活動と、好条件で購入してくれる人を探すことが必要となります。任意売却の場合、債務者の意思・意向を汲んだ売却ができるため、時間をかけて買い手を探していくことも十分可能です。高い金額で売れれば、その分残りの債務も少なくなります。
任意売却だと周囲に知られない
ほかの不動産売却と同じ手順や方法で売ることになるため、買い手からしてみれば、その物件が任意売却であるかどうかはわかりません。また、債務者にとっても近所の人にローンの支払いが苦しくて家を売りに出しているとバレることはないでしょう。ちなみに、もし競売にかけられてしまったとしても、任意売却に関しての合意が得られていれば、競売を取り下げることができます。
持ち出し金が不要
一般的な不動産売却を行う場合、登記料や仲介手数料などの諸費用が必要になります。費用が必要になるのは任意売却も同じなのですが、任意売却の場合、売却によって得たお金を諸費用の支払いにあてることができます。そのため、売却にあたって持ち出し金が発生することはありません。
残債は分割返済可
任意売却をすると不動産の売却後も債務が残ってしまうことは、先ほども紹介した通りです。この残った債務のことを残席と言います。
一方で、債務の総額は減ったとしても、返済を今までと同じ金額で続けていくのは非常に難しいと言わざるを得ません。その点に関しては債権者も理解してくれています。そのため、債務者は債権者と相談して、収入や生活状況を踏まえたうえで残債の支払いを分割することができます。分割によって月々の支払いがいくらになるのかはケースバイケースですが、だいたい5,000円〜30,000円の間となることが多いようです。
売却後も建物を使い続けられる可能性
競売によって不動産を売却すると、当然ですが、その建物を出ていかなければいけません。しかし、任意売却であれば売却後もそこに住める可能性があります。それは投資家などに不動産を購入してもらい、家賃を支払う形で建物を使い続けるという形です。こういったことができるのも、買い手を選ぶことができる任意売却ならではだと言えます。
退去のタイミングも調整しやすい
どうしても退去をしなければいけなくなった場合でも、建物を出ていくタイミングは買い手と交渉することができます。そのため、次のオフィスが見つかるまではその建物にい続け、移転先が見つかってから引き渡すといったことも可能です。そのため、建物探しを余裕を持って行うことができ、新たな一歩を落ち着いて踏み出すことができます。
自分の意志で売却できる
すでに述べているように、任意売却は不動産を所有する債務者の意思や意向をもとに売却活動を行うことができます。どのタイミングで売るのか、誰に売るのか、いくらで売るのか、といった点は全て債務者が決められます。そのため、計画的な売却を行うことも可能です。
任意売却のデメリット
競売に比べるとメリットの多い任意売却ですが、デメリットも少なからず存在します。
- 信用情報機関に登録される可能性
- 連帯保証人の同意が必要になるケースもある
- 価格面から売却に折り合いがつかないこともある
- 任意売却の依頼先が分かりにくい
それぞれについて確認していきましょう。
信用情報機関に登録される可能性
任意売却を利用している人＝ローンの返済が滞っている人であるため、信用情報機関に登録される恐れがあります。これは任意売却に限った話ではなく、カードローンや消費者金融の支払い遅延などでも登録される可能性があるものです。信用情報機関に登録されると、数年間は借り入れができなくなるので覚えておいてください。
連帯保証人の同意が必要になるケースもある
ローンを利用する際に連帯保証人を設定している場合は、任意売却を行うにあたって連帯保証人の同意が必要になります。もし同意が得られない場合は、任意売却はできません。
価格面から売却に折り合いがつかないこともある
いくら買い手が見つかったとしても、売買価格が債権者の希望する金額と差があると金融機関から任意売却の同意が得られない可能性があります。残債があることを考慮すると、売買価格があまりに安い場合は折り合いがつかないこともあるでしょう。
任意売却の依頼先が分かりにくい
「任意売却」を依頼するときに、どの機関や会社に依頼すればいいのか、わかりにくい点もデメリットの1つだと言えます。言葉だけを見るとわかりにくいかもしれませんが、やっていること自体は不動産の売買であるため、基本的には不動産会社に依頼すれば問題ありません。ただし、任意売却は一般の不動産売買と少し状況は違うため、不動産会社の中でも任意売却の実績や経験がある不動産会社を選ぶようにしましょう。
任意売却を行うとき、場合によっては破産手続きを行うことになる可能性もあります。破産手続きは債権者との交渉など法律的な部分が絡んできます。例えば、オーバーローン状態（家の資産価値＜ローンの状態）にある場合、債権者との交渉や調整が必要になります。この部分は法律も関係してくるので不動産会社が対応するのは難しいと言えるでしょう。 そのため、任意売却に伴う破産は、弁護士か司法書士へ相談することをおすすめします。つまり内容にもよりますが、任意売却をする場合、相談先が2つになるケースがあるのです。
不動産会社・弁護士を選ぶときのポイント
先述の通り、任意売却を行う場合、不動産会社と弁護士事務所・司法書士事務所の2つに依頼をすることになる可能性があります。どちらも日本中にたくさんの会社・事務所があるため、どこに依頼すればいいのかわかりにくくなっています。
依頼先を選ぶときは、実績をしっかりとチェックするようにしてください。例えば、不動産会社であれば、任意売却の実績を持っている会社を、弁護士事務所であれば、債務整理を専門としている弁護士がいるかどうかをチェックしてみてください。弁護士といっても、専門分野はそれぞれ異なるので、弁護士というだけで依頼するのは避けてください。
任意売却を行う場合、会社や事務所の知名度よりも、実績の方が非常に重要となります。
任意売却により債務削減・私的整理しましょう
すでに何度か述べているように、任意売却を行うと、多くの人は残債を抱えることになります。ローンが何年残っているかにもよりますが、残債はだいたい700〜800万円ほどになることが多いようです。 ローンが減ったとはいっても、これを返却するのは簡単ではありません。残債の返済が難しいとなると「破産しかないのか…」と考える人もいるのではないでしょうか。 しかし、簡単に諦める必要がありません。
任意売却はそもそもローンを滞納した方がするものであり、任意売却をする時点で、毎月の返済が厳しく、売却後に残債を返済も容易でないということは債権者も理解しています。そのため債権者は、無理のない範囲で残債の支払いを行えるように相談に応じてくれます。つまり、うまくいけば任意売却を行うのみで破産を避けることができるのです。
一方で、債権者に支払い条件を緩和してもらったにも関わらず、経済的な事情から返済ができない場合は破産を申し立てることになります。破産と免責が裁判所から認められると、税金を除いて債務者の負債は帳消しになります。ただし、破産を申請する際に弁護士に手続きを依頼するとだいたい30〜50万円ほどの費用が必要になるので注意してください。
破産の概要
破産を避けたいと考えている人は多いかと思いますが、万が一の時に備えて破産の概要も確認しておきましょう。
破産のメリット
破産のメリットは、先ほども触れているように、税金を除いて負債が消滅する点にあります。これまで毎月の支払日が迫るたびに不安やストレスを感じていた人も、支払いをする必要がなくなり、精神的にも金銭的にも落ち着くことができます。
破産のデメリット
一方で、破産のデメリットとしては以下のような点が挙げられます。
- 官報で名前が公告される
- 一定期間カードの新規作成やローンが不可能になる
官報で名前が公告される
破産をすると裁判所の官報に名前が掲載されることになります。官報に名前が載ると家族や勤務先の同僚なども閲覧することができるため、最悪の場合破産したことが周囲にバレてしまいます。ただ、官報を毎日見ている人はなかなかいないと考えられるので、官報から破産が発覚する可能性は極めて低いと言えるでしょう。
一定期間カードの新規作成やローンが不可能になる
破産をしても信用情報機関に名前が登録されてしまいます。それに伴いクレジットカードの新規作成やローンの利用が数年間はできなくなるので注意してください。
破産と任意売却のタイミング
破産を申請すると、裁判所から破産管財人と呼ばれる人が選ばれます。この破産管財人は債務者の財産を換価して債権者へ配分するという役割を持っています。もし、このタイミングで不動産を持っていると、破産管財人が不動産も換価して配分してしまいます。
こうならないためにも、破産を申請する前に任意売却を行なって、債務を可能な限り少なくした状態で破産を申し立てるようにしましょう。
つまり、破産申し立てを行う前に任意売却を行い、その後に申し立てることがベストのタイミング だと言えます。このやり方を「同時廃止」と言います。同時廃止をすれば破産管財人が選任されないので、出費も抑えられる可能性があります。
破産に必要な費用
破産を行うにあたっても費用が必要になります。主な費用は以下の通りです。
- 収入印紙代 （破産申立て＋免責申立て）：1,500円
- 予納郵券代（切手代）：3,000～15,000円
- 予納金：破産のタイプによって異なる
予納金に関しては、同時廃止を行う場合は、数万円程度で済みますが、不動産を扱う「管財事件」の時は高額になり数十万円になります。基本的に予納金は一括払いですが、高額だと対応できない可能性もあります。そのため、裁判所に分割が可能かどうか聞いてみましょう。
破産における免責不許可事由
破産には「面積不許可事由」というものがあります。これは、特定の事由に該当する事実があると破産を認めてもらえないというものです。例えば、破産で不動産が処分されることを避けるために、破産申請の前に知り合いの投資家に不動産を譲渡すると詐害行為となり、免責事由に該当していまいます。
ちなみに、任意売却は詐害行為には該当しません。これは、任意売却を行なっても不動産の所有者にお金が入ってくる訳ではないことに加えて、債権者の合意を得た上で任意売却を行なっているため抵当権を行使しているのと変わりないと判断されるためです。
任意売却の手続きと費用
ここからは、任意売却の具体的な手続きの流れとどのくらいの費用がかかるのか、について解説します。
任意売却の手続きの流れ
任意売却は以下の流れで行われます。
- 債権者からの督促
- 専門機関に任意売却の相談をする
- 不動産価格の査定を行う
- 弁護士など専門家による債権者との交渉
- 不動産を販売する
- 売買契約の締結
- 引越しの準備
- 代金の清算と引渡し
それぞれについて確認していきましょう。
債権者からの督促
ローンの支払いが遅れてしまうと金融機関から督促状や代位弁済通知などの形で督促の連絡が届きます。
専門機関に任意売却の相談をする
督促状が届き、会社として任意売却をするしかない、と考えた場合はまず不動産会社などの専門機関に相談するようにしましょう。会社の現状と希望を伝えた上で、どのように任意売却を行なっていくのか具体的なプランを提案してもらいます。この時、会社の状況によっては任意売却以外の方法を選択する可能性もゼロではありません。何れにしても、専門機関でまずは、現状把握をするように してください。
不動産価格の査定を行う
不動産会社に所有する不動産の価格を査定してもらいます。先ほども説明しているように、不動産会社の査定が相場からかけ離れていると、売却できず、競売になってしまう可能性があります。また、売れたとしても残債が多く残るケースもあります。価格査定は任意売却の中でも重要なポイントの1つです。
弁護士など専門家による債権者との交渉
任意売却を行う場合、債権者の同意も必要となるため、債権者との交渉を行います。交渉は先述の通り、弁護士など任意売却の専門家を利用するようにしましょう。交渉内容は売却価格の調整や、競売を行なっている場合はその取り下げ、残債の返済方法の確認、引越し費用の控除申請などです。
不動産を販売する
実際に不動産会社を通して不動産を販売していきます。先ほども解説しているように、任意売却は、基本的に他の不動産売買と同じ形で行われます。そのため、不動産会社が広告やホームページ、などを通して不動産の情報を広く周知させ、売却を目指していきます。
売買契約の締結
買い手が現れたら、売買契約を締結します。この時、買い手と退去の日などのすり合わせを行うようにしてください。移転先がまだ見つかっていない場合は、それを探すための時間も確保しておいたほうがいいでしょう。また、事前に交渉している債権者に対しても、買い手が現れたことを周知し、最終的な合意を得られるように調整を行います。
引越しの準備
買い手が見つかり、退去の日も決まったら、そこに合わせて引っ越しの準備を行います。
代金の清算と引渡し
引渡しの日になったら、代金の清算と権利書などの書類の引渡しを行い任意売却は完了となります。
任意売却にかかる費用
任意売却で売却する場合に、一般的な不動産の売買取引と同じように費用が発生します。費用の内訳は、以下の通りです。
- 仲介手数料
- 抵当権設定登記の解除費用（一般的には抵当権1本について12,000円前後）
これらは、最低限債務者側で負担する費用となります。これ以外にも出費が必要になる可能性はあるので覚えておいてください。
ちなみに、仲介手数料は、売却金額の3%に加えて6万円と消費税となります。また、抵当権設定登記の解除費用は、一般的に1本12,000円前後です。こちらも必ずしもこの金額になるわけではありません。場合によっては不動産の修理費用やゴミの撤去費用などが発生するケースもあります。そのため、費用については、必ず不動産会社に確認するようにしましょう。
任意売却後の残債務の処理方法
ここまで何度か触れているように、任意売却を行うと残債が発生します。 残債は債務なので、任意売却後も引き続き支払いを行なっていく必要があります。ただ、ローンなどの返済ができないために、任意売却を行なっているような組織が任意売却を行なったからといってスムーズな返済ができるようになるわけではありません。債権者もそのことは把握しているので、任意売却後は債権者と相談して、無理のない範囲で返済を行うように調整しましょう。これが基本的な残債の処理方法です。
ただ、例えば残債が500万円で月10,000円ずつ返済していくとなると、全額返済するのは500ヶ月後（約41年後）になります。こうなると債権者にとっても債務者にとってもメリットがないため、破産申請をしたほうがいいとなるかもしれません。
ちなみに、残債の支払い交渉をしないと、残債を一括で請求される恐れがあります。また、最悪の場合、銀行預金や不動産などが差し押さえられるケースも考えられます。任意売却が終わったからといって、全てがクリアになるわけではないので、注意してください。
任意売却を成功させるために
最後に任意売却を成功させるために覚えておきたいポイントについて解説します。
任意売却が失敗に終わる理由は?
任意売却を成功させるためには、失敗の理由を把握しておくことも大切です。任意売却が不成立に終わる主な理由は以下の通りです。
- 債務者（不動産の所有者）が協力的でない
- 債権者の査定金額が大幅にズレている
- 不動産会社に任意売却の経験が少ない
それぞれについて確認していきましょう。
債務者（所有者）が非協力
例えば、内覧にあまり協力的でなかったり、買い手候補に対する態度が悪かったり、建物の清掃が行き届いておらず汚かったりと、債務者が非協力的だとなかなか買い手は現れず、任意売却は失敗に終わってしまうでしょう。そうなると競売に移行する可能性があります。
債権者の査定金額が大幅にズレている
査定金額のズレは、任意売却失敗の大きな理由だと言えます。不動産に対しては不動産会社だけでなく債権者でも査定を行います。その際、債権者は実際に現場に足を運ぶことなく、周辺の不動産価格の相場から価格を計算するため、相場から若干ズレた計算になってしまいます。そうなると他の物件よりも価格が高いため、買い手が見つかりません。
不動産会社に任意売却の経験が少ない
先ほども触れているように、任意売却を行う場合、任意売却を専門に扱っている不動産会社や任意売却の経験がある不動産会社を選んだほうがスムーズに販売が行えます。「不動産を売るのだから不動産会社ならどこでも同じ」という認識は持たないようにしましょう。
任意売却を成功のポイント
任意売却を成功させるためには、債権者の協力は必要不可欠です。そもそも債権者が任意売却にどうしてくれなければ、任意売却自体が行えません。また、任意売却では抵当権の抹消が必要となります。その時もやはり債権者の同意が必要になります。いざという時のためにも、できるだけ債権者とのコミュニケーションをとっておいたほうがいいでしょう。
まとめ
今回は、任意売却についてその概要から他の整理方法との違い、メリット・デメリット、具体的な手順などについて解説しました。会社の経営状態がわる＝破産を思い浮かべる人もいるかもしれませんが、任意売却を行い、債務を減らすことで会社が生き残れる可能性は十分にあります。一方で、何もしないでいると、不動産は競売にかけられてしまうため、会社が消滅する可能性が高くなります。いざという時の選択肢として任意売却の存在を覚えておきましょう。
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